Рынок земли: прозрачность и контроль

В конце 90-х годов указом президента Украины была упразднена коллективная собственность на землю и начался раздел сельскохозяйственных земель по паям. В 2001 году принят Земельный кодекс, закрепляющий статус земли как частной собственности. Однако с момента принятия Кодекса и до сих пор действует мораторий, запрещающий торговлю землей сельхозназначения. Тем не менее, около 75% земель сельхозназначения находятся в частной собственности и в обороте на неполноценном и криминализованном рынке. Участие в нем создает серьезные риски, главным образом, потому, что любые варианты оформления сделки (завещание, обмен имуществом, договор долга) несут много рисков и являются незаконными.

Чаще землю просто берут в аренду, но это тоже несет риски и для арендаторов, и для владельца. Во-первых, аренда редко оформляется надлежащим образом, а потому соблюдение договора со стороны владельца – вопрос честности. Понимая это, мы внесли в парламент законопроект 3297 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения)”. Он предусматривает, что передача в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по результатам проведения земельных торгов

Во-вторых, самим владельцам аренда зачастую не выгодна, поскольку арендаторы выхолащивают ее, не соблюдая норм использования, и идут дальше, оставляя заботы по восстановлению владельцу пая. Из-за существующих проблем уже к 2010 году до 10% распаеванных сельхозземель (около 3 млн Га) в стране были заброшены, позднее статистика не велась. Фонд сельхозземли в Украине составляет почти 42 млн га. 74% из них уже находятся в частной собственности и основные владельцы – люди пенсионного возраста. Учитывая весь комплекс проблем, а также массовое обнищание украинцев, цена на паевые наделы в случае немедленного открытия рынка вряд ли превысит нынешнюю среднюю цену в $1000 за гектар. Конечно, это сильно отличается от ситуации на европейском рынке.

На самом деле предметом торга являются так называемые “земли запаса”. Заявление экс-посла США в Украине Джеффри Пайета о том, что Украине уготована участь стать “аграрной сверхдержавой” было с энтузиазмом воспринято властью и стало по сути руководством к практическому действию. Но ставка была сделана не на народное сельское хозяйство, а на поддержку глобальных агрохолдингов. А их интересует покупка наделов от 2 до 10 тысяч гектаров, собирать участок из лоскутов они не будут. Поэтому борьба идет за почти 11 млн га, которые до сих пор находятся в госсобственности и в собственности Академии наук.

В ее управлении находится 429,5 тыс. га пахотных земель. Еще примерно 200 тыс. га распоряжаются предприятия системы Минагропрода. Помимо прочих структур пахотными землями госсобственности управляют Минобороны, лесохозяйственные предприятия, предприятия и организации транспорта и связи. Купить ее сами украинцы не смогут по той простой причине, что у них нет доступа к дешевым кредитам. Ее купят те, у кого есть деньги, и это бесконечный простор для злоупотреблений и коррупции со стороны чиновников. Уже сейчас на сдаче этих земель в аренду и ее обработке кормятся целые кланы, введя ее в теневой оборот. Потери госбюджета от этого оцениваются в 2 млрд грн ежегодно.

Еще одна угроза – смена целевого назначения земли. Чтобы сохранить рекреационные участки мы предлагаем ввести отдельный мораторий на изменение их статуса, а также сделать бесплатной передачу земли для музеев.

Кроме того, перед Украиной ставится вопрос не честной продажи, а оплаты землей за кредиты МВФ, чего мы допустить категорически не должны.

Важно понимать, что в нынешней ситуации существуют три заинтересованные стороны в открытии рынка земли, у которых совершенно разные цели:

– граждане Украины, которые не могут распоряжаться своим имуществом;
– транснациональные корпорации, которые стремятся скупить плодородную землю по дешевке;
– правительство, у которого остались неосвоенная госсобственность и которому хочется угодить МВФ и одновременно – нагреть руки на продаже госимущества.

Согласно ст. 13 Конституции Украины, земля, ее недра, атмосферный воздух, водные и иные природные ресурсы, находящиеся в пределах территории Украины, природные ресурсы ее континентального шельфа, исключительной (морской) экономической зоны являются объектами права собственности украинского народа. Фактически гражданин не может получить даже то, что ему положено по закону. Отсутствие реестра земель не позволяет определить незанятые участки территорий на которые может претендовать гражданин, что по сути отменяет его право на владеть своей землей.

Соответственно, прежде чем открыть рынок земли, необходимо провести изменения в других сферах:
а) стабильная банковская система и дешевые целевые кредиты для фермеров;
б) широкая децентрализация – реформа самоуправления.

Рынок земли должен быть не самоцелью, а инструментом – в первую очередь, для  создания многочисленных фермерских хозяйств, которые обеспечат продовольственную безопасность страны и выведут украинское село из социально-экономической деградации. А еще – для возрождения всех отраслей сельскохозяйственного производства. Одновременно должна быть на законодательном уровне решена проблема деградации почвы. Благодаря огромным объемам минеральных удобрений урожайность бьет рекорды, но без органики почва теряет гумус, о его восстановлении никто не заботится. Мы превращаемся в бедную сырьевую экономику, которая якобы наращивает экспорт зерновых, кукурузы, подсолнечника и рапса, а тем временем ее черноземы превращаются в пустыни.

Где же взять органические удобрения, необходимые сельскохозяйственным полям? Для начала нужно восстановить животноводство, которое без государственной поддержки пребывает в глубоком кризисе. Тогда мы сможем комплексно решать все проблемы сельского хозяйства.

В рынке земли нет ничего плохого. Но для начала нужно сформулировать цели и расставить приоритеты, исходя из них – создавать грамотную законодательную базу, которая бы защитила интересы украинцев. Продавать можно землю, но не Родину.